De to typer realkreditlån til finansiering af ejerboliger, der er mest udbredte er fast og variabelt forrentede og der er mange hensyn at tage, når man skal mellem de to. Jeg har personligt begge – altså en finansieret ved en blanding – og når jeg taler med andre om lån, så føler jeg ofte, at der er fire fordele med de fast forrentede lån, som bliver overset.

Mange jeg taler med tænker på fast forrentet som dyrt og sikkert og et variabelt forrentet som billigt og risikofyldt og så bruger de den forståelse til at træffe en beslutning ud fra. ”Jeg har god luft i økonomien, så jeg kan godt tage risikoen” eller ”jeg kan ikke sove om natten, hvis mit lån kunne blive meget dyrere, så jeg tager fast.”

Der er dog fire fordele ved de fast forrentede lån, som ofte bliver overset er. Fastforrentede lån:

• Har lavere bidragssats
• Giver mulighed at særafdrage og derved mindske låneomkostninger
• Giver beskyttelse mod inflation
• Giver mulighed for at spekulere i ændringer i renteniveau til at nedbringe restgælden

Bidragssatsen er lavere for fastforrentede lån

Bidragssatsen er fastsat af realkreditinstituttet og dækker dels deres omkostninger og profit samt den forsikring, der gør at långiver stadig får sine penge, hvis en låntager ikke længere kan vedligeholde sin gæld. Bidraget du betaler hver måned er ikke noget du får igen og derfor omkostninger helt på lige fod som renteudgifter og stiftelsesomkostninger, selvom vi har en tendens til at fokusere mindre på det.

Bidragssatsen er lavere for fastforrentede lån, hvilket altså gør, at dine omkostninger også er lavere. Samlet set er de stadig dyrere end de variabelt forrentede lån (ellers ville ingen vælge de variable), men du må altså ikke blot sammenligne de to renter. Kig i stedet på de årlige samlede omkostninger i procent (ÅOP) og de samlede udgifter i absolutte termer (kroner).

30-årigt realkreditlån med afdrag (Realkredit Danmark 4. dec. 2020)	Rente	Bidragssats	ÅOP	Samlede udgifter ved lån af 1 mio. kroner
Fast forrentet	0,50% (kurs 96.447)	0,68%	1,66%	216 703 kroner
Variabelt forrentet – F5K	-0,26%	0,86%	0,70%	111 647 kroner

Der er ikke noget magi i det, men man skal altså ikke tro, at bare fordi man har et lån med negativ rente, at så slipper man for låneomkostninger. Det er endnu en påmindelse om altid at kigge på de samlede omkostninger og den månedlige ydelse inden, at du beslutter dig for, hvordan du ønsker at finansiere din faste ejendom.

Giver mulighed at særafdrage og derved mindske låneomkostninger

Næsten vigtigere – men desværre mindre kendt – er at de fastforrentede lån giver dig mulighed for at særafdrage hvert kvartal mod et lille administrationsgebyr ofte på mellem 500-1 000 kroner. Derimod kan du kun afdrage på variabelt forrentede lån uden at skulle betale differensrenter hver gang de skal refinansieres, altså for eksempel hvert tredje år for et F3-lån og hvert femte år på et F5-lån.

Hvorfor er det interessant at kunne særafdrage? Fordi ved løbende at særafdrage, så mindsker du betydeligt de samlede låneomkostninger fordi du mindsker hovedstolen, som du betaler renter af. Det betyder altså, at dine samlede bidrags- og renteudgifter på lånet bliver lavere. Du kan også særafdrage på variabelt forrentede lån, men afhængigt af om renten er gået op eller ned siden du tog dit lån, så kan der komme differensrenter på, som kan gøre det dyrere; ved de fastforrentede lån er der indbygget en art forsikring [1], som gør, at du uanset, hvordan renten udvikler sig kan afdrage 1-til-1 på din restgæld.

Ved at særafdrage øger du også din fleksibilitet i hverdagen, da du sænker din månedlige ydelse. Lad os sige, at du har lånt 1 mio. kroner fastforrentet som i tabellen ovenfor. Det månedlige afdrag før skat er så 3 790 kroner. Hvis du efter et år afdrager 100 000 kroner svarende til 10% af lånet, så vil din ydelse også gå ca. 10% ned og altså ca. blive 90% x 3 790 kroner = 3 411 kroner. Du betaler altså 379 kroner mindre hver måned og de 379 kroner giver dig så fleksibilitet til at spare yderligere op, øge dit forbrug mens du sparer det samme op som før eller en blanding.

Ovenfor har jeg valgt 10% for at gøre det let at regne med, men for de flestes vedkommende vil man næppe tage et 30-årigt lån og så allerede året efter kunne afdrage 10% af det. Principperne er dog de samme selv, hvis du afdrager meget mindre og selvom det måske føles, som en lille nedgang af den månedlige ydelse, så kommer effekten med renters rente over lånets fulde løbetid. Du skal dog huske, at der er en administrationsomkostning på typisk 500 til 1 000 for at særafdrage, så sørg for at afdrage i større summer på minimum 25 000 – 50 000 kroner (som tommelfingerregel 50 gange administrationsomkostningerne).

Som sidste bemærkning så kender jeg mange, der har valgt at have en ambitiøs karriere de første fem-ti år og når de så har små børn, vælger de at tage et job, der giver større fleksibilitet og givetvis har en lavere løn. Hvis man gerne vil give sig selv muligheden for at gøre dette, så kan særafdrag netop være en god måde at gøre det på. Kort sagt, så du køber en bolig som du kan sidde komfortabelt i med den høje løn, bruger det økonomiske overskud hver måned til at spare op til særafdrag, som sænker den månedlige ydelse, hvilket inden for tre-fem år giver dig mulighed for at gå ned i løn svarende til det mere fleksible, børnevenlige job.

Giver beskyttelse mod inflation

Inflation er at de samme varer og ydelser over tid stiger i pris og mange af os har nok hørt eller taget os selv i at sige, at ”dengang jeg var barn kostede busbilletten X og nu er det Y!” Generelt er det jo så heldigt, at lønningerne stiger omtrent med inflationsniveauet, hvilket betyder, at vi som forbrugere tjener tilsvarende mere til at kunne betale den dyrere busbillet. Det giver en vis beskyttelse mod inflation. Det at have lånt penge er i sig selv også en beskyttelse mod inflation, fordi du låner penge i dag, men afdrager dem over tid så hvis der er inflation, så bliver pengene mindre værd.

Et fastforrentet lån giver dog yderligere beskyttelse mod inflation. Hvis inflationen pludseligt skulle stige, så vil renterne på de fastforrentede lån også alt andet lige stige, men da du jo har låst din rente fast i lånets løbetid, så bliver du ikke ramt af det.

I sidste ende er dette er måske ikke så overraskende, da hele pointen med fastforrentede lån jo er, at renten ligger fast, men det er bare vigtigt at huske, at rentestigning også kan komme som følge af inflation. Du er altså ikke kun sikret mod stigende renter, men også mod stigende inflation [2].

Giver mulighed for at spekulere i ændringer i renteniveau

Fordi du altid kan særafdrage på dit fastforrentede lån, kan du også indløse det fuldt til hver en tid – det svarer jo blot til at særafdrage det hele. Hvis renten stiger, så sidder du med et mere attraktivt lån, fordi det er låst fast til en lavere rente. Det kan du enten glæde dig over og gøre ingenting eller du kan konvertere dit lån til et andet fastforrentet lån, som har en lavere restgæld, men til gengæld det aktuelle, højere renteniveau. Slutresultatet bliver så at de månedlige ydelser bliver omtrent det samme (typisk en smule højere) og konverteringen koster et administrationsgebyr.

Hvorfor kan det så være smart at konvertere? Fordi du kan spekulere i at renteniveauet igen falder, hvorefter du kan indløse dit nye lån og nu både have mindre restgæld og en lav rente, så du altså har det bedste af begge verdener.

Udviklingen af renten	Restgæld	Rente	Månedlig ydelse
Du optager dit fastforrentede lån	Restgæld fastsættes	Rente fastsættes	Ydelse fastsættes
Renter stiger og du konverterer	Restgælden bliver lavere	Renten stiger	Ydelse stiger en smule
Renten falder igen og du konverterer igen	Restgælden er uændret lav	Renten er faldet så din rente bliver lavere	Ydelse falder, ofte lavere end den oprindelige ydelse

Der er dog to ting, der er vigtige at bemærke. For det første vil jeg klart kendetegne det som spekulation og dermed risikofyldt adfærd. Der er lidt gambling over det. Mange kloge og dygtige økonomer har længe været ude at sige, at nu kan rente ikke falde mere, men det har den alligevel gjort. Pointen er, at sandsynligheden for at du eller jeg kan forudsige rentens udvikling er meget lille. For det andet, så kræver det renteudsving der er store nok til at dække de administrationsomkostninger, som du ender med at betale ved hver konvertering – og altså to gange i eksemplet i tabellen ovenfor.

---

Kunne du lide, hvad du læste? Så del gerne med en ven, som du tænker, der kunne have gavn af at læse indlægget. Du kan også få emails hver gang, der kommer et nyt indlæg.

---

[1] Teknisk set er det en option på altid at kunne tilbagekøbe dit lån – det vil sige indløse – til kurs 100. Optioner handles også på de finansielle markeder og har altså en selvstændig værdi. Gemt i dine låneomkostninger på dit fastforrentede lån er altså også en udgift til denne option. Du får ikke noget gratis, men når du nu betaler for optionen, så er det jo godt at vide, at den er der og havde en fornemmelse for, hvad man kan bruge den til.

[2] Her er det på sin plads at nævne, at fuldstændigt samme logik selvfølgelig gælder med modsat fortegn: de variabelt forrentede lån giver en beskyttelse mod nedgang i inflation eller sågar deflation. Deflation er fjernt for os i Danmark, men Japan har set deflation siden 1990’erne og en del taler om, at USA og Europa kunne være på vej ind i et lignende scenarie, så helt bizart er deflation altså ikke.

• fastforrentet
• realkreditlån
• særafdrag